„Gėdytis savo namų yra tas pat, kas gėdytis savęs. Savo gyvenimo, savo istorijos.“
(Rasa Pavarienė)
Eugenija Vaitkevičiūtė kalbina vieną iš Lietuvos NT rinkos garsenybių, Rasą Pavarienę – NT ekspertę, tikrosios Žvėryno bendruomenės atstovę, knygos apie namus „Liber De Domo“ (2023) autorę.
– Ačiū, kad sutikote skirti savo laiko šiam interviu. Gerbiama Rasa, esate minėjusi, kad Lietuvoje trūksta žemės ūkio paskirties žemės, masiškai. Dėl ko, kas tai lėmė?
– Kalbėtis apie nekilnojamąjį turtą man yra lygiai tas pats, kaip jauniems tėvams dalintis įspūdžiais apie savo vaikus. Žemė, namai, butai, sodybos – visa tai talpina savyje tiek daug spalvų ir įvairovės, kad kiekvienas kvadratinis metras tampa atskira istorija. Mažesnių – kelių hektarų – ūkio paskirties žemės sklypų Lietuvoje yra pakankamai. Tačiau ryškiai stinga didelių, vientisų masyvų, kurių plotas siektų keliasdešimt hektarų. Tokiems sklypams keliami reikalavimai: pageidaujama, kad nebūtų pelkių, kad reljefas būtų lygus ir patogus ūkininkavimui. Būtent tokios žemės paklausa šiuo metu yra milžiniška. Šią situaciją lėmė keli veiksniai. Visų pirma – besiplečiantys stambesni ūkiai. Ūkininkai, kurie žemės ūkį mato ne tik kaip darbą, bet ir kaip verslą bei gyvenimo būdą, siekia konsoliduoti savo turimus sklypus ir juos plėsti. Didesni, vientisi žemės plotai leidžia diegti modernesnes technologijas, optimizuoti gamybos procesus ir užtikrinti didesnį pelningumą. Šitaip, aktyviai dirbama, žemė prisideda prie bendros ekonominės gerovės. Pastebiu, kad palaipsniui keičiasi ir paties ūkininko portretas. Šiuolaikiniai ūkininkai vis dažniau tampa investuotojais: jie ne tik plečia savo valdų ribas, bet ir aktyviai įsigyja butus didžiuosiuose miestuose, diversifikuodami savo turtą bei stiprindami finansinį stabilumą. Kita pusė didelių sklypų pirkėjų – tai verslo atstovai, kurie tokią žemę įsigyja siekdami plėtoti savo veiklas, kurti naujas gamybines ar logistikos bazes. Natūralu, kad kartu su šiais procesais vystosi ir infrastruktūra – kelių tinklas, komunikacijos, paslaugos, kurios taip pat daro įtaką žemės rinkai. Taigi, žemės ūkio paskirties žemės stygiaus priežastys slypi tiek augančiuose žemės ūkio poreikiuose, tiek verslo plėtros tendencijose. O pati žemė šiandien jau seniai nebėra tik darbo priemonė – ji tapo vertingu ištekliu, kurio strateginė reikšmė kasmet tik didėja.
– Yra toks teisinis terminas – „žemgrobystė“, t.y., „nelegalus nuosavybės teisės į žemę įgijimas arba neteisėtas naudojimasis svetima žeme.“ Kokios galimai machinacijos, siekiant vykdyti žemgrobystę, šiuo metu populiariausios? Ko žmonėms patartumėte saugotis, kad, neduokdie, nepakliūtų į nagus sukčiams?
– Dažniausios šių dienų žemgrobystės formos:
1.Suklastoti ar klaidinantys dokumentai. Sukčiai gali pateikti padirbtus įgaliojimus, netikrus paveldėjimo ar pirkimo–pardavimo dokumentus. Tokiu būdu imituojama teisėta nuosavybė, nors realiai ji nepriklauso „pardavėjui“.
2.„Žemės mainai“ arba „aukso kalnai“ už menką įnašą. Siūloma mainyti sklypus į tariamai daug vertingesnius ar žadama, kad iš jų bus gaunama neįtikėtina nauda. Dažnai tokiuose pasiūlymuose slypi spąstai.
3.Netikri tarpininkai ar „geradariai“. Dažnai apsimetama matininkais, tarpininkais ar net savivaldybių atstovais, kurie neva „padės“ sutvarkyti dokumentus, tačiau už tai reikalaujama pasirašyti abejotinas sutartis ar perduoti jautrią informaciją.
4.Ilgalaikė „užvaldymo“ strategija. Pasitaiko atvejų, kai žemė pradžioje „laikinai“ naudojama ar nuomojama, o vėliau, pasinaudojus savininko neatidumu ar teisinėmis spragomis, ji bandoma užvaldyti kaip nuosava.
5.Apgaulė taikantis į vyresnio amžiaus žmones. Pensininkai ar žmonės, kurie nelabai orientuojasi teisiniuose procesuose, dažniausiai yra pagrindiniai taikiniai – jiems pateikiami migloti pažadai arba spaudimas pasirašyti dokumentus, kurių jie iki galo nesupranta.
Ko žmonėms patarčiau saugotis: jeigu pasiūlymas atrodo „per geras, kad būtų tiesa“ – tai beveik visada ženklas būti itin atsargiems. Nereikėtų veltis į derybas su neaiškiais žmonėmis, ypač jei jie ragina skubėti. Laikas – geriausias sąjungininkas, leidžiantis atsiverti tiesai. Niekada nedera pasirašyti dokumentų jų neperskaičius ar nepasitarus su teisininku, notarų biuru arba bent jau patikimu šeimos nariu. Negalima atskleisti banko prisijungimų ar asmens duomenų „geradariams“, kurie žada „sutvarkyti visus formalumus“. Vyresni žmonės turėtų žinoti, kad visuomet galima kreiptis į notarą, policiją ar savivaldybę, jei kyla bent menkiausių abejonių dėl siūlomų sandorių.
Žemė Lietuvoje šiandien yra itin vertingas ir ribotas išteklius, todėl ji visada vilios tiek sąžiningus investuotojus, tiek sukčius. Geriausia apsauga – kritinis mąstymas, dokumentų patikra, konsultacijos su specialistais ir atsargumas. Dažnai žmonėms patariu neskubėti parduoti savo žemės, ypač jei jie neturi aiškaus plano, ką darys su gautomis lėšomis. Jei pinigai būtų panaudoti tik trumpalaikiams gyvenimo pagerinimams, ilgainiui gali paaiškėti, kad prarasta vertybė buvo didesnė už gautą naudą. Žemę turėti – tai tarsi turėti patikimą „pagalvę“ gyvenimo pokyčių akivaizdoje. Ji visuomet gali praversti: tapti investicija, užtikrinti saugumą ateityje ar būti palikimu vaikams ir anūkams.
– Ką patartumėte, tiems, kas, tarkime, norėtų parduoti kokį nors savo turimą NT – sąžiningai, saugiai, skaidriai ir sau pelningai?
– Jeigu žmogus nusprendžia parduoti savo turimą nekilnojamąjį turtą sąžiningai, skaidriai ir kartu siekdamas gauti maksimaliai teisingą kainą, pirmiausia – pradėti nuo realios situacijos įvertinimo. Svarbiausia:
1. Rinkos analizė ir teisingas kainos nustatymas. Su šypsena tenka girdėti pasakojimų, jog „kaimynas savo sodybą pardavinėja už brangiai, vadinasi ir mano turto vertė tokia pati“. Deja, net jei keturi kaimynai paskelbs savo namus parduodantys po milijoną, tai dar nereiškia, kad konkrečioje teritorijoje realiai tiek ir verta. Skelbimuose dažniausiai matomos vadinamosios lūkesčių kainos, kurios neretai ženkliai skiriasi nuo tikrųjų sandorių kainų. Todėl objektyviausią vaizdą gali suteikti turto vertintojai ar patyrę brokeriai.
2. Dokumentų paruošimas. Labai svarbu patikrinti, ar visi dokumentai yra tvarkingi: nuosavybės teisės įrašai, kadastriniai matavimai, planai. Dokumentų netikslumai ar neatitikimai dažnai atbaido pirkėjus arba tampa derybų pretekstu mažinti kainą.
3. Kokybiška pristatymo medžiaga. Profesionalios nuotraukos, aiškūs planai, detalus, bet nuoširdus aprašymas – visa tai turi didelę reikšmę. Pirkėjai pirmiausia „perka akimis“, todėl vizualinė medžiaga yra tarsi vizitinė kortelė.
4. Tinkama komunikacija ir reklamos kanalai. Skelbimus verta talpinti ne tik pagrindiniuose portaluose, bet ir vietos laikraščiuose ar bendruomenės grupėse. Kiekvienas papildomas kanalas gali padidinti galimybę greičiau rasti pirkėją.
5. Derybos. Tai procesas, kuriame svarbiausia išlaviruoti tarp sąžiningumo ir naudos. Patirtis leidžia greičiau atpažinti rimtą pirkėją, o kartu – nepasiduoti spaudimui per greitai mažinti kainą. Turint tinkamą pasiruošimą, pardavimo procesas tampa ne sudėtingas, o veikiau nuoseklus ir gana sklandus. Sėkmingas pardavimas – tai ne atsitiktinumas, o nuoseklus darbas: nuo realios kainos nustatymo ir dokumentų sutvarkymo iki profesionalaus turto pristatymo bei išmintingų derybų.
– Kas šiais laikais vadintina „perspektyviu NT“?
– Visais laikais žemės sklypai yra geriausia ilgalaikė investicija, tad turint laisvą tūkstantį rekomenduoju investuoti ne į papuošalus, o į žemės sklypus. Jie kur kas labiau šildys senatvėje. Jei kalbėtume apie trumpesnes investicijas, tai bet koks turtas didžiuosiuose miestuose, be, pvz., didžiulių įpareigojimų, tokių, kaip brangus šildymas, yra geras sprendimas, jei tokio turto kaina yra šiek tiek žemiau rinkos, nes tokių pasiūlymų vis pasitaiko. Bet kokiu atveju, pirmi kartai perkant/parduodant turėtų būti su patikimo žmogaus palyda, kad netektų įgyti brangių pamokų.
– Nuoširdžiai dėkoju už pokalbį!
